Egzekucja komornicza nieruchomości

Zajęcie nie odbiera Ci własności i nie unieważnia umowy sprzedaży. Rozporządzenie zajętą nieruchomością jest natomiast bezskuteczne wobec wierzyciela prowadzącego egzekucję: postępowanie toczy się dalej niezależnie od zmiany właściciela, a nabywca wchodzi w sytuację obciążoną tym postępowaniem.

Dlatego sprzedaż w trakcie egzekucji ma sens tylko wtedy, gdy jest połączona ze spłatą wierzyciela i doprowadza do umorzenia postępowania. Tak prowadzimy te sprawy: kwota trafia do wierzyciela, egzekucja zostaje umorzona, a Ty zachowujesz to, co zostaje ponad dług.

Decyduje moment. Im wcześniej, tym więcej da się uratować — nie czekaj na obwieszczenie o licytacji.

Zależy od etapu, na którym jest sprawa. To pierwsza rzecz, którą ustalamy.

Egzekucja z nieruchomości idzie etapami: zajęcie, opis i oszacowanie, obwieszczenie o licytacji, licytacja. Między nimi upływają miesiące, więc „komornik zajął mieszkanie” i „za dwa tygodnie licytacja” to zwykle bardzo różne sytuacje.

Najwięcej mówią sygnatura akt i pisma od komornika — z nich odczytujemy, gdzie realnie jest sprawa. Sama księga wieczysta pokazuje wzmiankę o wszczęciu egzekucji, ale nie mówi, jak blisko jest licytacja.

Przyślij zdjęcia pism, choćby WhatsAppem czy e-mailem. Odpowiadamy w ciągu 24 godzin w dni robocze, a w sprawach egzekucyjnych staramy się tak szybko, jak to możliwe — nawet tego samego dnia.

W większości spraw tak, i wynika to z liczb, nie z naszej zachęty.

Cena wywołania na pierwszej licytacji to trzy czwarte sumy oszacowania, na drugiej — dwie trzecie. I jest to dopiero punkt wyjścia, nie gwarancja; nikt nie zapewnia, że nabywca w ogóle się zgłosi. Do tego dochodzą koszty egzekucyjne, które pomniejszają kwotę do podziału.

Sprzedaż przed licytacją pozwala zminimalizować stratę, ale czas ma tu znaczenie — im wcześniej, tym korzystniej dla sprzedającego.

Brak nabywcy na pierwszej licytacji nie kończy sprawy. Otwiera drugą, z ceną wywołania obniżoną do dwóch trzecich sumy oszacowania.

To może być ten moment, w którym rozmowa z nami ma większy sens niż wcześniej: perspektywa sprzedaży za dwie trzecie oszacowania jest już realna, a różnica między tą kwotą a ceną wynegocjowaną z nami będzie tym, co zyskujesz.

Czasu jest jednak mniej i mniej rzeczy da się jeszcze poukładać. Nie odkładaj rozmowy do dnia przed drugą licytacją — część rozwiązań wymaga co najmniej kilku dni na uzgodnienia z wierzycielem.

Egzekucja kieruje się do tego, co należy do dłużnika. Jeśli dłużnikiem jest jeden ze współwłaścicieli, przedmiotem zajęcia jest jego udział, a nie cała nieruchomość.

Pozostałych współwłaścicieli i tak to zaskakuje: postępowanie dotyczy nieruchomości, w której mają swoją część, choć sami nikomu nic nie są winni. Ich udziały pozostają nienaruszone. Zmienia się tylko to, z kim będą je współdzielić.

Działa to też w drugą stronę. Jeśli dłużnikiem nie jesteś Ty, a egzekucja dotyczy udziału krewnego czy byłego małżonka, swój udział możesz sprzedać normalnie. Kupujemy udziały w nieruchomościach objętych egzekucją.

Nadwyżka należy do Ciebie. Suma uzyskana z egzekucji dzielona jest według kolejności zaspokojenia — najpierw koszty postępowania i wierzyciele, a to, co zostaje, wraca do dłużnika.

Problem jest gdzie indziej: przy licytacji tej nadwyżki zostaje znacznie mniej niż przy zwykłej sprzedaży. Weźmy mieszkanie oszacowane na 400 tys. zł. Cena wywołania na pierwszej licytacji to 300 tys. zł, na drugiej około 267 tys. Sto trzydzieści tysięcy różnicy wobec oszacowania nie idzie na spłatę Twojego długu — po prostu znika. I dochodzą do tego jeszcze koszty egzekucyjne.

Dlatego przy sprzedaży przed licytacją patrzymy nie tylko na to, czy dług zostanie spłacony, ale ile zostanie dla Ciebie. Tę kwotę podajemy wprost, zanim cokolwiek podpiszesz.