Odkup nieruchomości zadłużonej

Nie. Mieszkania z hipoteką sprzedaje się codziennie.

Mechanizm jest prosty: hipoteka zostaje spłacona z ceny sprzedaży, a wierzyciel wydaje dokument pozwalający wykreślić wpis z księgi wieczystej. Rozliczenie przechodzi przez akt notarialny i część ceny idzie prosto do wierzyciela, nie przez Twoje ręce — to zabezpieczenie dla obu stron.

Jedna rzecz jest tu istotna: hipoteka obciąża nieruchomość, nie osobę. Kupujący musi ją więc uwzględnić w cenie. Dlatego uczciwa wycena zaczyna się od sprawdzenia zapisów w księdze wieczystej oraz zaświadczenia z banku o stanie zadłużenia, a nie od zdjęć mieszkania.

Tak, choć rozmowa wygląda wtedy inaczej i nie będziemy udawać, że jest łatwa.

Kiedy suma obciążeń przewyższa wartość rynkową, zwykła sprzedaż nie zaspokoi wszystkich wierzycieli. Wtedy pracuje się nad negocjacjami: odsetki i koszty uboczne bywają przedmiotem rozmowy, a wierzyciel często woli szybkie odzyskanie części niż długą i kosztowną egzekucję.

Bywa też, że nieruchomość jest warta więcej, niż zakładasz — zwłaszcza gdy opierasz się na kwocie sprzed lat albo na wycenie robionej pod kredyt.

Sprawdzenie nic nie kosztuje. Jeśli sprawy nie da się poprowadzić, powiemy to od razu.

Rozliczamy je w ramach transakcji, tak samo jak hipotekę: z ceny sprzedaży, przy akcie notarialnym.

Jest tu jednak różnica. Takie zadłużenie nie zawsze trafia do księgi wieczystej, więc nie widać go w jej treści. Potrzebne jest zaświadczenie o stanie rozliczeń ze wspólnoty lub spółdzielni — wymagają go i kupujący, i notariusz.

O to zaświadczenie występuje właściciel. Wspólnota ani spółdzielnia nie poinformuje nas o Twoim zadłużeniu bez Twojego pełnomocnictwa, więc albo załatwiasz je sam, albo dajesz nam pełnomocnictwo i robimy to za Ciebie. Podpowiadamy, do kogo się zwrócić i o co dokładnie poprosić.

Zależy od rodzaju zobowiązania.

Zobowiązania obciążające nieruchomość — przede wszystkim hipoteka — idą razem z nią. Dlatego spłaca się je z ceny przy akcie notarialnym, żeby księga wieczysta wyszła z transakcji czysta.

Zobowiązania osobiste — pożyczka, karta kredytowa, zaległości podatkowe niezabezpieczone na nieruchomości — zostają Twoje. Sprzedaż mieszkania ich nie kasuje.

To rozróżnienie decyduje o tym, ile realnie zostanie Ci w kieszeni. Rozpisujemy to przed transakcją: kwota do wypłaty, kwota na spłatę wierzycieli, koszty — na jednej kartce, przed podpisaniem czegokolwiek.

W typowej sytuacji nie. Właściciel może sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką bez pytania banku o pozwolenie — hipoteka zostaje na nieruchomości i to wystarcza jako zabezpieczenie.

Wierzyciela i tak się angażuje, bo bez tego nie da się dokończyć sprawy: potrzebne jest zaświadczenie o aktualnej wysokości zadłużenia oraz dokument pozwalający wykreślić hipotekę po spłacie. Banki wydają je rutynowo.

Inaczej wygląda to przy wpisach ograniczających rozporządzanie i przy toczącej się egzekucji. Tam obowiązują odrębne zasady — opisaliśmy je na stronie o egzekucji komorniczej.

Rzadko kto wie.

Po latach naliczania odsetek, kosztów i opłat kwota z ostatniego pisma zwykle nie odpowiada stanowi faktycznemu. Sprzedający powinien ustalić stan aktualnego zadłużenia, występując do wierzyciela lub komornika o zaświadczenie.

Do wstępnej analizy potrzebujemy trzech rzeczy: numeru księgi wieczystej, informacji, czy toczy się postępowanie egzekucyjne, oraz — jeśli masz — ostatnich pism od wierzycieli. Księgi wieczyste są dziś elektroniczne, więc sam numer wystarcza nam, żeby zobaczyć hipoteki i wpisy. Aktualne salda podają dopiero zaświadczenia od wierzycieli. Podpowiemy, jakie kroki podjąć, żeby je uzyskać.

Zdarza się, że kwota okazuje się niższa od tej, której się obawiałeś.