Problem po podziale majątku po rozwodzie

Nie. Mówimy to wprost, żebyś nie tracił czasu.

Dopóki podział majątku wspólnego nie został przeprowadzony, nawet jeśli sąd wpisał do księgi wieczystej własność ułamkową, nie odkupimy od Ciebie takiego udziału.

Powód: przy podziale majątku sąd może przyznać nieruchomość inaczej, niż wynika z dotychczasowego wpisu w księdze wieczystej. Sama umowa sprzedaży pozostaje wtedy ważna, ale sąd może uznać ją za bezskuteczną wobec byłego małżonka — a to znaczy, że kupujący traci nieruchomość mimo ważnej umowy. Do podziału majątku po ustaniu wspólności stosuje się bowiem odpowiednio przepisy o dziale spadku, więc rozporządzenie udziałem w konkretnym składniku wymaga zgody drugiej strony.

Cztery warunki, bez wyjątków:

1. Prawomocny wyrok rozwodowy. Sprawa w toku nie wystarczy.

2. Przeprowadzony podział majątku wspólnego — sądowy albo umowny u notariusza. O ten warunek rozbija się najwięcej spraw.

3. Brak wspólnego kredytu hipotecznego albo kredyt spłacony w całości.

4. Twój udział wpisany do księgi wieczystej, co wynika z punktu 2.

Osobny przypadek: jeśli rozdzielność majątkowa istniała już przed nabyciem nieruchomości, warunek podziału majątku w ogóle nie powstaje.

Niespłacony wspólny kredyt hipoteczny jest przeszkodą, niezależnie od tego, kto faktycznie płaci raty.

Powód jest prosty: hipoteka obciąża nieruchomość, a zobowiązanie wobec banku pozostaje wspólne dla obojga byłych małżonków. Sprzedaż udziału nie zwalnia z kredytu ani nie zdejmuje hipoteki, a bank nie jest stroną Waszego podziału.

Drogi są dwie: spłacić kredyt — często ze środków z podziału albo ze sprzedaży całej nieruchomości — albo przenieść dług na jedną ze stron za zgodą banku. Dopiero potem można rozmawiać o sprzedaży udziału.

Powiedz nam o kredycie na starcie, nie w połowie drogi.

Wystarczy umowa u notariusza i jest to droga zdecydowanie szybsza.

Jeśli oboje zgadzacie się co do tego, kto co dostaje, umowny podział przeprowadza się podczas jednej wizyty. Gdy w skład majątku wchodzi nieruchomość, forma aktu notarialnego jest konieczna.

Droga sądowa jest konieczna, gdy porozumienia nie ma. Trzeba się wtedy liczyć z postępowaniem trwającym latami, opinią biegłego rzeczoznawcy oraz spłatami, które sąd może rozłożyć na raty na okres do dziesięciu lat. To ostatnie zaskakuje najbardziej: wygrana sprawa i pieniądze na koncie bywają oddalone od siebie o kolejną dekadę.

Dla nas obie formy są równoważne. Liczy się to, że podział jest przeprowadzony, a Twój udział widnieje w księdze wieczystej.

Tak, i zwykle prościej — pod jednym warunkiem: rozdzielność musiała istnieć już wtedy, gdy nieruchomość była kupowana.

W takiej sytuacji nieruchomość od początku była współwłasnością w częściach ułamkowych, nie była majątkiem wspólnym małżonków. Twój udział jest wpisany do księgi wieczystej niezależnie od rozwodu i rozporządzasz nim samodzielnie — bez podziału majątku i bez zgody byłego małżonka.

Uwaga na sytuację odwrotną. Jeśli rozdzielność wprowadziliście później, już po zakupie, składniki nabyte wcześniej pozostają majątkiem wspólnym do czasu podziału. Sama intercyza tego nie załatwia.

Podeślij datę aktu notarialnego umowy majątkowej i datę zakupu nieruchomości. Rozstrzygamy to od ręki.

Usunąć go stamtąd nie możesz — jako współwłaściciel ma prawo korzystać z rzeczy wspólnej. Masz natomiast trzy drogi.

Pierwsza: żądać dopuszczenia do współposiadania albo sądowego określenia sposobu korzystania z nieruchomości.

Druga: domagać się rozliczenia, jeśli druga strona korzysta z nieruchomości ponad swój udział. W tym samym trybie rozlicza się nakłady i pobrane pożytki — na przykład czynsz od najemcy, który przez lata trafiał na jedno konto.

Trzecia, najszybsza: sprzedać swój udział. Zajęta nieruchomość zostanie wyceniona dużo niżej i nie ukrywamy tego, ale transakcji to nie wyklucza. Kupujemy udziały także wtedy, gdy druga strona mieszka w nieruchomości.

Warunkiem pozostaje przeprowadzony podział majątku, o którym mowa w dwóch pierwszych pytaniach.