Sprzedaż udziału w nieruchomości

Jeśli masz 1/2 mieszkania i sprzedajesz tylko swój udział, a nie całe mieszkanie, taki udział jest wart dużo mniej niż 1/2 wartości rynkowej mieszkania. Zawsze od samego początku, uczciwie informujemy o tym naszych klientów.

Powód jest praktyczny. Kupujący udział, nie kupuje mieszkania, a kupuje prawo do części, z której sam nie skorzysta, dopóki nie dojdzie do porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami albo dopóki sprawa nie zostanie rozstrzygnięta przez sąd. Na cenę wpływa więc to, ilu jest współwłaścicieli, czy ktoś w nieruchomości mieszka, co widnieje w księdze wieczystej i czy widać drogę wyjścia ze współwłasności. Udział w działce, którą da się podzielić, wycenia się inaczej niż udział w kawalerce.

Wycena jest bezpłatna i do niczego nie zobowiązuje. Przeglądamy dokumenty, pytamy o okoliczności wejścia we współwłasność, podajemy kwotę i zawsze tłumaczymy z czego ona wynika.

W większości przypadków nie.

Przy domu i przy działce sprawa jest jednoznaczna: swój udział sprzedajesz komu chcesz, bez zgody pozostałych i bez zawiadamiania kogokolwiek. Prawo pierwokupu tu nie obowiązuje.

Przy mieszkaniu decyduje forma własności. Jeśli to odrębna własność lokalu (tzw. pełna własność) — prawo pierwokupu nie obowiązuje. Jeśli forma własności to „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu” — obowiązują odrębne zasady, a prawo pierwokupu może przysługiwać pozostałym współuprawnionym. Droga do aktu jest wtedy dłuższa. Takich udziałów nie odrzucamy, prowadzimy je w inny sposób.

Dlatego zanim padnie jakakolwiek liczba, pytamy o formę własności. Ten jeden szczegół rozstrzyga, którą drogą może pójść cała sprawa.

Od tego zależy, co właściwie możesz sprzedać.

Udział w nieruchomości to Twoja ułamkowa część jednej konkretnej nieruchomości. Zwykle jest wpisana w księdze wieczystej i masz prawo nią rozporządzać wedle uznania.

Udział w spadku to ogół praw i obowiązków po zmarłym — zarówno aktywa, jak i pasywa. Zbywa się go w całości, u notariusza, a kupujący wchodzi wtedy w miejsce spadkobiercy razem z odpowiedzialnością za długi spadkowe.

Dział spadku nie jest do sprzedaży udziału konieczny. Kupujemy udziały w nieruchomościach także wtedy, gdy działu spadku nie przeprowadzono — wystarczy dokument potwierdzający, że jesteś spadkobiercą. O czym trzeba wtedy pamiętać, piszemy w następnym pytaniu.

Samej umowy nie podważą. Jeśli udział w nieruchomości jest Twój i został wpisany do księgi wieczystej, sprzedaż jest ważna, a niezadowolenie rodziny czy pozostałych współwłaścicieli nie ma tu znaczenia prawnego.

Jedna sytuacja wymaga uwagi: sprzedaż udziału w nieruchomości należącej do spadku, przed działem spadku, bez zgody pozostałych spadkobierców. Umowa zostaje ważna, ale jeśli późniejszy dział spadku naruszyłby uprawnienia któregoś z nich, sąd może orzec, że wobec tej osoby jest bezskuteczna. Dzieje się tak przykładowo w przypadku gdy spadkobiercy kwestionują równy podział składników spadku pomiędzy sobą, np. ze względu na wcześniejsze darowizny przekazywane przez spadkodawcę wybranym spadkobiercom.

Takie ryzyko rozpoznajemy w trakcie analizy sprawy. Nie jest to jednak powód, żeby czekać z rozmową do zakończenia działu spadku — udziały w tej sytuacji kupujemy.

To zależy od tego, kiedy nieruchomość została nabyta przez spadkodawcę. Jeżeli minęło pięć lat od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana przez spadkodawcę, podatku dochodowego nie ma.

Nie jest tu istotny dzień śmierci spadkodawcy czy moment, w którym sprawa spadkowa trafiła do Ciebie. Najczęściej bywa, że termin minął dawno temu i podatku nie będzie — nawet jeśli spadek dostałeś w zeszłym roku.

Przykładowo: jeśli babcia kupiła mieszkanie w 2011, to termin upłynął z końcem 2016 i data jej śmierci niczego nie zmienia. Podatku nie płacisz.

Do pierwszej rozmowy: numer księgi wieczystej oraz kilka zdań nt. okoliczności wejścia we współwłasność oraz relacji pomiędzy współwłaścicielami.

U notariusza potrzebny będzie dokument, z którego wynika, że udział należy do Ciebie — akt poświadczenia dziedziczenia (APD) od notariusza albo postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub inny dokument potwierdzający fakt bycia współwłaścicielem nieruchomości (np. akt notarialny). Dodatkowo, w zależności od indywidualnej sytuacji, notariusz poprosi o przygotowanie kilku innych dokumentów.

Jednak brak części dokumentów nie jest żadną przeszkodą — pomagamy uzupełnić braki i przeprowadzić zaległe formalności. Trzeba przy tym powiedzieć jasno: w urzędzie, spółdzielni czy sądzie nikt nie udzieli nam informacji o Twojej sprawie bez Twojego pełnomocnictwa. Część rzeczy możemy poprowadzić za Ciebie, przy pozostałych mówimy wprost, co i gdzie trzeba załatwić.